(STS 591/2014 del Tribunal Supremo, de 15 de octubre 2014)
Los medios y las redes se han hecho eco estos días de la sentencia 591/2014 dictada por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, de 15 de octubre 2014, dictada en estimación parcial de las pretensiones de ACCOR en relación al ajuste de las rentas de uno de sus hoteles.
En la referida sentencia, el Tribunal Supremo ha ordenado a la Propiedad reducir la renta un 29 % en aplicación del principio llamado rebus sic stantibus. Esta institución legal permite a los tribunales modular la rigidez formalista del cumplimiento contractual ante nuevas circunstancias sobrevenidas que puedan variar la base económica del contrato y romper el equilibrio originario de las recíprocas prestaciones.
Tradicionalmente, en la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, el criterio de los tribunales había sido muy restrictivo, y los pronunciamientos relativamente escasos. Se exigía una desproporción exorbitante entre las prestaciones de las partes, causada por un riesgo imprevisible. En relación a la crisis económica, el criterio hasta hace poco era que esta son inherentes al sistema y que por tanto no podían considerarse como imprevisibles.
Desde el 2012, el Tribunal ha venido matizando su criterio, llegando a contemplar la posibilidad de aceptar la crisis actual, como una circunstancia razonablemente imprevisible y base suficiente para instar la reducción de la contraprestación acordada y/o la resolución de los contratos.
La sentencia 591/2014 no modifica la esencia de debate, pero analiza y se pronuncia por primera vez sobre un contrato de arrendamiento de hotel, acordando además una reducción muy sustancial de la renta (29 %).
En estos términos, sin duda la sentencia supone una confirmación de la tendencia a relativizar el criterio de la imprevisibilidad total y absoluta mantenido tradicionalmente. Aun y así, no nos parece que de la misma pueda deducirse la admisión con carácter amplio y general de los efectos de la crisis como causa habilitante para instar la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus. Ésta, por su carácter de remedio excepcional, debe seguir aplicándose con un criterio restrictivo –aunque quizá menos– y en consideración a las circunstancias concretas del caso.
En estos términos, sin duda la sentencia supone una confirmación de la tendencia a relativizar el criterio de la imprevisibilidad total y absoluta mantenido tradicionalmente. Aun y así, no nos parece que de la misma pueda deducirse la admisión con carácter amplio y general de los efectos de la crisis como causa habilitante para instar la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus. Ésta, por su carácter de remedio excepcional, debe seguir aplicándose con un criterio restrictivo –aunque quizá menos– y en consideración a las circunstancias concretas del caso.
Cuando la explotación genere pérdidas, si estas tienen su causa esencial en una renta fuera de mercado, será necesario revisar los antecedentes y circunstancias de cada contrato para determinar la posibilidad de plantear un proceso de renegociación y en su caso acciones judiciales en base a la cláusula rebus sic stantibus.
Lawyerpress ha publicado un artículo nuestro sobre esta cuestión, en el que tratamos este tema desde un perspectiva más técnica, al que podéis enlazar AQUÍ.
También el 29 de enero, en FITUR, a las 11am, nuestro socio Fernando Mier hablará del tema en la Mesa Redonda sobre "La Actualidad Jurídica en el sector hotelero", organizada por +MoreThanLaw, junto a otros abogados expertos en el sector hotelero, como son los socios Ignacio Sanjurjo, de Cuatrecasas Gonçalves Pereira y Fernando Martínez Comas, de Deloitte Abogados.
En todo caso, estamos a vuestra completa disposición para comentaros o ampliar personalmente esta cuestión.
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